2010.11.18

危ない等価交換マンションの見分け方

等価交換マンションという言葉をお聞きになったことがあると思います。この種のマンションには、住みにくいと感じる問題点があります。買って後悔しないために気を付けるポイントをご紹介します。


等価交換マンションとは

マンション業者がマンション用地を取得するにあたり、購入代金を金銭ではなく完成したマンションの何室かを提供する形で支払うものを「等価交換方式」と言います。

大抵は、地主の要望から発生します。税金の特典があるため、急な金銭要求がない人が選択する方法ですね。
地主は、受け取った何室かを自宅にしたり、賃貸したりするわけです。

新築マンションの価格表で直ぐ発見できる等価交換マンション

分譲価格表に、「事業協力者住戸」や「非分譲」という表示があれば、それが等価交換マンションであることの証拠です。

その数も一目で分かります。最上階にある部屋は、地主が自宅として使用するための特別な仕様や広さ・間取りである場合も少なくありません。

分譲マンションに賃貸住戸があると値打ちが下がる?

分譲マンションの中に賃貸住戸が混在することを、嫌がる買い手が多いようです。これは、分譲が上で、賃貸は下という、見下した感覚があるためと考えられます。

また、賃貸で入居してくる人は自分のものではないからか、居住の仕方に問題があるためという見方もあるようです。具体的には、共同生活のルールを厳格に守らないとか、維持管理に非協力的であるといった見方です。

そのようなマンションは確かに値打ちを下げる危険があるわけですから、同じ屋根の下に住む者として、敬遠したくなるのは理解できますね。確かに、困った住人が一人や二人いるのがマンションという共同住宅というものです。しかし、これを所有者か、非所有者かで線引きするのは単なる偏見です。

店舗やワンルーム混在は避けたい

ところが、必ずしも偏見ではないと思えるケースも存在しますから厄介です。

1階に飲食店やコンビニエンスストアが賃借人として入居するケースが等価交換マンションには多く見られます。また、都心や準都心の駅近のマンションでは、ワンルームが同居するケースも等価交換マンションには多いようです。ワンルームの方が、回転が良くていいという貸し主側の思い込みがあることや、割高な賃料を設定できるからというのが理由です。

すべての若者がそうだと決めつけるのは偏見そのものですが、コンビニの前でたむろするとか、友人を夜中に呼んで室内で騒ぐ、ゴミや空き缶を共用部に捨てるといった迷惑行為が見られるのも事実です。

このため、そうした若者が入居しやすいワンルーム混在マンションは敬遠する方が無難だと言えます。

地主が最上階に同居の等価交換マンションも要注意

地主は、大抵の場合、長年そこに住んで来た、まさに「ぬし」です。人一倍、土地に執着している人が多いのです。土地を手放しても、一部をマンションの敷地権という形で残すことができ、且つ住み続けることができる「等価交換方式」を気に入っています。

その結果、マンション完成後も相変わらず「ここは俺の土地だ」という感覚を残したままの地主もいるのです。しかも、管理組合の総会における議決権は、どの入居者より多く持っています。そのことが、他のマンション入居者に対して支配的になりがちです。

言い換えますと、すべての居住者が賃貸のような感覚をもち、尊大な態度で接してくることがあります。これは、地主の人格の問題ですが、入居後にどのような態度をとる人かを確かめる術もありません。

比較的安全な等価効果マンションは?

賃貸に出される住戸がファミリータイプであれば、あまり心配はないでしょう。地主が同居しないマンションも懸念は小さいわけです。それを確かめることも可能です。担当する営業マンに確認すれば教えてくれます。

また、地主の持ち分が大きい場合も要注意です。重大な議決が地主の考え方ひとつで左右される危険があるからです。その意味から、地主が多数の部屋を持っている物件は避ける方がよいかもしれません。

地主の議決権は、全体の何%あるかを営業マンに尋ねましょう。30%も持っているケースは大いに問題ありです。

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