2010.12.17

大手なら良いってわけじゃない!?チェックポイント教えます☆ マンション管理会社 良し悪しの見分け方

「マンションは管理を買え」とは、言い古された言葉で、いまや常識になったと言ってもよいでしょう。しかし、管理の始まっていない新築マンションや工事中マンションを契約するというときもあります。どこをどのように見て判断すればいいのでしょう。

管理会社の実績・経験で見分ける

管理の良し悪しを見分ける第一のポイントは、管理会社の実績・経験です。
参考までに、管理会社の受託戸数ランキング(2009年)、上位10社を紹介しておきましょう。

※旧コスモスライフ

11位以下を知りたい方は、インターネットの「管理会社受託戸数ランキング」で検索すれば多数ヒットします。

大手なら信頼できるか?

管理会社は、デベロッパーから指名されて管理を担当します。大手の場合、大半は親会社からの自動受託であり、かつ大型物件も多いので、受託戸数も増えます。

しかし、必ずしも「受託戸数が多い=良い管理会社」ということではありません。

一度決めた管理会社を別の管理会社に換えるのは可能ですが、現実には交代の例は少ないので、積もり積もって上記のような数字になっているわけです。

管理会社人気ランキングもチェックする

いくら大手でも、委託業務を適切に実行しなければ、また委託料が不当に高ければ委託契約を打ち切られてしまうことでしょう。実際はどうなのでしょうか?

そこで、「管理会社の人気ランキング」や「管理会社評価ランキング」といった各種調査データ、あるいは掲示板などから評判を探ってみましょう。これらは、すべてインターネット検索で直ぐに現われます。

長期修繕計画書をチェックする

良い管理会社は、清掃やフロントサービスなどだけでなく、建物の劣化を診断し、早めの補修をしながら快適な暮らしがいつまでも続くよう、管理組合に提案し、実行のサポートをしてくれます。そのための費用の積み立て計画も提案に含まれます。

しかし、その計画が売り主によって捻じ曲げられているものもあります。修繕費が高いと販売がしにくいという理由で、意図的に引き下げて安く見せるのです。こうしたマンションは、後々引き上げが行なわれるか、適切な修繕が行なわれずに劣化が進んでしまうことになりがちです。長期的な計画を「長期修繕計画書」で確認しましょう。

修繕積立金の標準金額を知っておく

因みに、1戸当たりの修繕積立金の額は、70戸・9階建て・新築マンションの場合で、月額13,585円とされます。(平成17年12月に国土交通省において策定された「マンション管理標準指針」に示された数字です。)

しかし実際は、スタート時にもう少し低く抑え、段階的に値上げして行く形にするか、最初に数十万円の基金を集めて月々を抑える方法を採用するマンションが多くなっています。

こうした方法によって、分譲開始時には70㎡程度で1戸当たり5,000円から10,000円に設定することが多いようです。これを大幅に下回るような場合は、後が大変になる可能性が高いと思いましょう。

管理仕様書をチェックする

管理内容及び管理費もチェックしましょう。管理費を抑えるために、管理の内容まで手加減してあったのでは、マンション全体の資産価値が低下する危険があります。

管理人の勤務体系、清掃の頻度などは「管理仕様書」で示されます。

仕様書の内容で適正な管理がなされるかどうか、管理会社に直接聞いてみるなり、他のマンションと比較してみるなりしてチェックして下さい。ちょっとでも疑問があったら販売担当者に質問しましょう。

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