2010.12.21

経営再建中の企業からマンションを買うときのメリットと注意点

2008年から2009年にかけて、マンション業者が多数経営危機に陥りましたが、民事再生法や会社更生法の適用を申請して再建を図る企業が、2010年後半になって市場に戻って来ました。

広告も再開し営業活動も始まりました。こうした企業の物件を購入する際の条件を伝授しましょう。


メリット1 再建企業は安全?

倒産企業が営業を再開するということは、法的に債務整理が進み、身軽になったことを意味します。また、営業して行くための運転資金(広告費や販売経費、人件費等)も調達の目処が立っているということです。

債務が大幅にカットされ、かつ必要資金の調達先もあるという状態は、倒産の危機が回避されたということになります。しかも、そのことを裁判所の監視の下で保証されていますから、これほど安全な経営状態はないと言ってもよいわけです。

買い手は、引き渡しが延びたり、契約解除になったりする心配もなく、安心して購入を決断できるでしょう。

メリット2 イメージダウン⇒価格の引き下げ

経営再建中業者の販売に出している物件を見てみると、大抵は当初より価格が安く設定されています。建物が古くなったわけでもなく、質が落ちているわけでもないのですが、売主の倒産イメージが圧力となったためです。

中断工事が問題なく引き継がれ、引き渡しに関する懸念がないとしても、買い手の不安心理は完全に抹消されません。なので、ブランド価値の低下が加わって、価格は安くされたのです。これはある意味お得です。

心配1 工事が中断していた建物の安全性は?

倒産という事態になったとき、建物の工事は中断されます。いつ再開するか分からないので、工事現場は、鉄筋が錆びないように、むき出し部分をシートで覆うなどして撤収します。

しかし、野ざらしで放置される物件もあります。施主の倒産で代金を払ってもらえない現場には、余分な手間も経費も掛けられず、一刻も早く撤収するからです。
そこで、鉄筋の錆びやコンクリートの膨張により、耐久性を弱める危険がありますが、発見は遅くなりがちです。

工事が一時中断した物件を購入する場合は、品質が良好であることを確認しておく必要があります。施工会社の説明を求めましょう。

心配2 将来の売却にも影響

将来、そのマンションを売却することになったとき、有名業者の物件であれば購入者も安心して購入してくれるでしょう。建物の造りやアフターサービスが良いというイメージを持つからです。

ですが、現時点で経営再建中の業者が将来立派な企業に成長するかはわかりません。簡単にそうはならないことを覚悟した方が良いでしょう。なので、相場を大きく下回る価格になる可能性が高いです。最初から投資用として購入するのには不向きでしょう。

結論 相場の25%以下に交渉する

経営再建中業者の物件は、とにかく安く買う。これが基本です。

しかし、相場がいくらか知らないと判断できませんから、周辺物件の単価を調べ上げることが先決です。インターネットのマンションサイトから、エリア条件を入れて検索してみましょう。

そして、価格の相場を専有面積で割って単価を把握しましょう。購入したい住戸の面積に単価を掛け、さらに8掛けしてみましょう。その価格が定価を下回ったならまずまず。高い場合は、値引き交渉をするしかないでしょう。目標は、75%以下です。

その交渉が不調なら買わない。それくらい強気で良いでしょう。

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