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狙い目は築後20年!?こんな考え方もあります☆ オトクな中古マンションの選び方

by 三井健太


2010年、中古マンションの成約件数が増加しています。

中古マンションを購入する際に、オトクな方法をご紹介しましょう。
       

築浅マンションは結構高い

まず、ちょっとした注意点です。
築後10年以内までなら設備的にも問題ないため、新築に劣るものは何もない。むしろ、時間の経過によって敷地内の樹木が大きく育ち、見事な景観になっていたりします。少しの汚れ、傷があっても大してリフォーム費用はかからないでしょう。

そう考えると新築よりは少しお得に見えますが、実際には仲介手数料が必要、登録免許税や固定資産税の軽減措置が受けられないなどの計算まですると、築浅の中古マンションは、新築より高くつくこともあります。

中古でも築浅なら費用をよく見てみましょう。

築後26~20年の間はお得かつ安心

築20年を超える物件に目を向けましょう。すると、平均値では、新築価格の半値くらいで購入することができるのです。

下表は、2009年4月~2010年3月までの1年間に取引された都内の中古と新築とのデータを比較した(30㎡未満の物件は除外。東京カンテイ社調べ)中古マンションの価格水準(新築価格との乖離率)です。


つまり、新築マンション70㎡5000万円が相場の地域なら、3000万円の予算で手に入る可能性があるという理屈になります。
首都圏の外周部や地方都市では、さらに乖離が広がっているので半値以下で手に入ることが多いでしょう。

また、現在の耐震基準に、建築基準法が改定されたのは1981年ですから、それ以降に確認を受けた建物が安全ということになります。

通常、マンションは1年から2年の工事期間が必要ですから、竣工日で見ると1983年以降の物件、より安全を見るなら84年以降、すなわち2010年現在で築後26年までの物件を選択すればよいことになります。

安さの面で築後20年、安全の面で築後26年まで。ということはその間がお得かつ安心ということです。

大規模修繕がいつ来るかをチェックしてから購入

中古マンションで一番気をつけなくてはいけない部分、それは、大規模修繕が周期的に行なわれて来たか、今後も必要なときに行えるメド(積立金の額)があるかです。

入居して1年も経たないうちに、修繕費の追加徴収が必要では困ります。

修繕計画を尋ねましょう。費用の積み立て額と不足の問題には、正確な返答を求めましょう。

リフォーム予算して自分好みの部屋を!

築20年を超えると、設備は旧式である可能性もありますし、間取りも気に入ったものでなければ、リフォームという手があります。

そうなれば、程度問題ではありますが、500万円から1000万円は計算する必要があります。ですが、リフォーム後の出来上がりは、自分好みで満足度の高い新居となるはずです。予算が余ることも多く、オトク感が大きいでしょう。

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