2010.10.26

初心者のための投資用マンション選び重要ポイント

低金利時代が続いています。預金をしても殆んどゼロに近い利息しかつかない。資産を増やすには何に投資したらいいのか、レートの高い外貨預金は魅力だが、為替リスクがある。株や為替証拠金取引もギャンブル的で怖い。そのように思う人が安定的な収益をもたらす不動産投資を検討し始めています。

また、老後の収入源である年金や退職金などに不安を抱くサラリーマンが最近は多くなっているのでしょう。このため、自衛手段として不動産投資を始める人も増えています。
不動産投資の中で、比較的手軽に始められる「マンション」投資のポイントを紹介しましょう。

買うなら東京中心に大都市圏で

マンション投資は、家賃収入を見込んで実行するものですから、家賃が取れない、もしくは、借り手探しに困るような場所では意味がありません。借り手がつくとしても、何カ月もかかってしまうようでは、これまた困るわけです。絶え間なく借り手がつくような物でなければなりません。

その意味で、立地条件が物件選びの最優先事項になるのです。大都市圏が良いことは当然ですが、中でも人口が集積する東京が一番と言ってよいでしょう。

ファミリータイプよりワンルーム

例えば3000万円のファミリータイプ1戸より、1500万円のワンルーム2戸を所有する方がいいですね。理由は、1にリスクが分散されることです。一時的に、空室になったとして、ファミリータイプ1戸なら収入はゼロになりますが、ワンルーム2戸にしておけば、2戸とも空室になる可能性は低いので、半分だけでも収入が確保されるでしょう。

理由の2は、ワンルームの方が、ファミリータイプより利回りが高い傾向にあるからです。

理由の3は、リフォーム費用が安くすみます。ファミリータイプの場合は、単純に広いから高くなるのではなく、浴室とトイレ、洗面所が分離していることや、流し台が大きい、建具も多数あることなどから、修理個所が多いために割高になるのです。

理由4――リフォーム期間が2週間から1か月とかかるファミリータイプと比べ、ワンルームは3~5日で完了することが多いので、それだけ空室期間を短縮できます。

新築より中古マンションが良い

ワンルームマンションの中古は、都心でも2010年現在1000万円くらいで購入できますが、新築となると安くても1800万円程度はします。これに対し、家賃は価格差ほど高くは取れません。殆んど変わらないと言っても、過言ではないのです。

ファミリータイプで自己居住用に購入する人は、新築を選ぶ傾向が強いのですが、借りる場合には、仮住まいの意識からでしょうか、新築にこだわらない人が圧倒的に多く、これはワンルームでも同じ傾向です。貸すなら中古、ですね。

1984年以降完成の物件を選ぶ

建物の耐震基準は建築基準法によって決められています。この耐震基準は数度更新されていますが、中でも最も重要な変更が1981年に施行されています。いわゆる新耐震基準です。

この新耐震基準の施行以降に着工したマンションは、それまでの建物より、強い構造の建物になっています。マンションの工事は1年以上かかりますから、81年6月以降着工ということは完成は82年後半以降ということになります。実際には大型のマンションで長い工期のかかるものや、工事の遅れ等も有りうるので、安全を見て84年以降の完成物件、すなわち2010年を基準にすれば築26年より新しい物ということになります。

それ以前のワンルームマンションは、さほど多く流通していないのですが、気を付けておきたいポイントです。

立地条件は需要の多い大学集積地かビジネス街に近い所を

ワンルームの借り手は、学生や独身サラリーマンなどです。学生の場合は、歓楽街にもアクセスの良い立地を選ぶ傾向が強いので、大学に近いというだけで選ぶのは間違いです。

サラリーマンは都心に近い外周部でも需要はありますが、都心の方がベターです。なぜなら、ワンルームマンションを拠点にビジネスを行うSOHO事業者がニーズとして多いからです。

また、東京の場合、都心は眠らない街とも言われるように、深夜に亘って仕事をするマスコミや飲食関係の従業者が多いので、歩いて帰れる場所に住まいを求める独身者が多いからでもあります。

できるだけ大型のマンションを選びましょう

ワンルームマンションというのは、大抵敷地が狭小で、商業地では10階以上のペンシル状の高層か、住宅地にこじんまりと建っている物が多いのですが、大手デベロッパーが開発したワンルームマンションには、大型で立派な物件があります。

大型というのは、ワンルームだけで100戸近い物(ファミリータイプに換算したら高々20~30戸に過ぎないのですが、それでも大型の部類)をイメージして述べています。このようなマンションは、管理人が常駐(日勤)している物が多くなりますし、外観的にはエントランスロビーも広く、高級そうに見えます。

中には、SOHO事業者の利便を図るため、共用の応接室や会議室を設けている物件もあります。このようなマンションは、賃料も高めに設定できるのです。

大型は、管理も充実しているものが多い

大型を勧める理由のもうひとつは、管理が比較的充実したものになっているからです。管理人が、毎日現地に詰めていることによって、乱れがちな共用部が、いつも綺麗に整理・整頓されています。

オーナーが住んでいないワンルームマンションは、どうしても管理に対する意識が低くなりがちであり、入居者も自分の所有でないからでしょうか、乱れ、汚れが目立ちます。自転車置き場が整然としていない、ゴミが落ちたまま、植栽が枯れているといった状態は美しくないですね。

しかし、管理人が滞在する時間が長いほど、こうした問題が解消されやすいのです。
綺麗なマンションほど高く貸せるはずです。

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