2010.12.24

不動産を夫婦共有名義にするときの注意点

共稼ぎ夫婦が住宅を購入するケースが多数あります。このときに、登記名義の決め方次第で、余分な税金を納めてしまうことがあります。そのような事態を招かないようにしなければなりません。

そのための登記名義人の決める際の注意点を説明しましょう。

「夫婦でローンを使っているから半々に」は危険

「夫婦でともに住宅ローンを使っていることだし、頭金も半分は私が出したのだから、名義は半々にしましょうね」などと、曖昧な名義の決め方はとても危険です。

また、共働きで夫も妻も出資したのに、夫一人の名義で登記することも危険です。要するに曖昧が余計な課税を招きます。

出資額の中では借入金も預金も区別しない

お金に色はつきません。つまり、預貯金から出そうが、銀行から出そうが区別されないのです。妻が頭金を一切出さず、銀行ローンを利用した場合は、そのローン金額が妻の出資金となります。

また、夫が親から頭金を貰った場合、親から子への住宅資金贈与の特例によって一定額までは無税になります。この贈与を受けた頭金は、特例を受けておけば、夫の出資額と見なしてよいことになります。

出資額に応じて登記の比率を

たとえ夫婦間でも、曖昧に資金のやり取りをしたり、登記名義を決めたりしないことが重要です。無駄な税金を払う破目になるからです。

そのために、出資した金額に応じて持ち分をそのまま登記しましょう。夫が2千万円を出して、妻も2千万円を出した場合、持ち分を2分の1ずつに登記すれば、贈与の問題は発生しません。

たとえば別の夫婦では、妻が独身時代から貯めていた貯金の1千万円を出資し、夫が3千万円のローンを組んだとしたら、持ち分は妻が4分の1、夫4分の3と します。
これを2分の1ずつにしますと、夫から妻へ1千万円の贈与をしたものと見なされて、妻に贈与税が課せられる可能性があります。

要するに、贈与税を避けるためには、誤ったことを記載しない。これに尽きるということです。

20年以上の夫婦には特例も

日本国内の居住用不動産、または居住用不動産を購入する資金に限って、配偶者控除があるので、これを利用すれば、妻が資金を出さなくても贈与税を課税されることなく、自分名義にすることができます。

条件は、①20年以上の婚姻期間があること、②一生に1回だけ。以上の2点です。

但し、金額は2000万円(基礎控除と合わせて2110万円)までです。

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